Tranh chấp về đất đai theo pháp luật Việt Nam

1. Tranh chấp về đất đai hiện nay

Đất đai ngày càng đóng vai trò quan trọng trong cuộc sống, không chỉ là công cụ như địa điểm sản xuất, kinh doanh, trồng cấy… mà còn là khối bất động sản có giá trị lớn trong giao dịch xã hội và thừa kế. Trong cuộc sống thực tế, chúng ta bắt gặp không ít các bất đồng, mâu thuẫn không chỉ giữa các thành viên trong cộng đồng, xã hội mà còn ngay trong các thành viên của hộ gia đình về sử dụng nhà đất dẫn đến tranh chấp về đất đai.

Đây chỉ là một ví dụ đơn giản nhất trong vô vàn các bất đồng, mâu thuẫn về sử dụng đất (SDĐ) mà chúng ta được chứng kiến trong cuộc sống. Vậy pháp luật quy định như thế nào là tranh chấp đất đai?

2. Nguyên nhân phát sinh tranh chấp về đất đai

Trên thực tế có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp về đất đai, sau đây là một số nguyên nhân cơ bản:

+ Hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai nhiều biến động, thay đổi liên tục qua từng thời kỳ; pháp luật, chính sách đất đai và các chính sách có liên quan đến đất đai có nhiều điểm chưa rõ ràng, chưa thực sự hoàn thiện, ví dụ: còn có nhiều sự khác biệt về giá đất và định mức cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giữa các địa phương và vùng miền (thậm chí ngay hai bên mặt một con phố);

+ Cơ chế quản lý đất đai, đặc biệt là hồ sơ, sổ sách địa chính của các thời kỳ không đầy đủ, chưa kịp thời chỉnh lý cho phù hợp với hiện trạng SDĐ nên dẫn tới tranh chấp và việc giải quyết tranh chấp rất khó dứt điểm;

+ Cán bộ địa chính có nhiều nơi còn hạn chế về trình độ, kỹ năng và năng lực chuyên môn, kinh nghiệm xã hội nên chưa kịp thời giải thích, hòa giải được các mâu thuẫn, tranh chấp phát sinh trong SDĐ;

+ Người dân còn chưa có đầy đủ nhận thức và hiểu biết pháp luật về đất đai; chưa biết lưu giữ chứng từ, tài liệu; chưa biết cách tự giải quyết tranh chấp;

+ Giá trị của đất đai ngày càng cao, dân số lại gia tăng, nên đây là yếu tố khách quan phát sinh nhu cầu sử dụng cao, kéo theo nhiều tranh chấp về đất đai.

3. Hậu quả của tranh chấp đất đai.

+ Về phương diện chính trị- xã hội: mâu thuẫn, tranh chấp về đất đai không chỉ xảy ra giữa một, hai người mà thường liên quan đến nhiều người. Hơn nữa, giá trị và lợi ích về nhà đất lại cao nên những người trong cuộc, dù là người nhà, nhiều khi không làm chủ được bản thân, dễ có hành vi manh động, bột phát làm phương hại đến tình cảm, sự ổn định trật tự xã hội tại địa bàn, nhiều khi ảnh hưởng về cả chính trị, giảm niềm tin vào pháp luật nếu xử lý không hợp pháp và hợp tình, hợp lý;

+ Về phương diện kinh tế- xã hội: khiếu kiện, xung đột về quyền và lợi ích làm các bên tranh chấp hạn chế thời gian tập trung vào lao động sản xuất, việc SDĐ bị ngưng trệ, giảm sản phẩm xã hội, gây ảnh hưởng tình cảm gia đình, tương thân tương ái trong cộng đồng, hậu quả thường kéo dài và đôi khi khó khôi phục các quan hệ xã hội tốt đẹp đã có.

4. Các loại tranh chấp về đất đai thường gặp hiện nay

a) Các loại tranh chấp về đất đai hiện nay

Các loại tranh chấp về đất đai phát sinh ở các địa bàn, các thời điểm ở mức độ khác nhau, tính chất và phạm vi khác nhau, tuy nhiên có thể khái quát các loại chủ yếu liên quan đến quan hệ giữa những người SDĐ với nhau, bao gồm:

+ Tranh chấp đất đai phát sinh từ các quan hệ dân sự; hôn nhân gia đình (thừa kế, ly hôn, v.v...); Tranh chấp đất đai phát sinh từ quan hệ giao dịch về chuyển quyền SDĐ (chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, v.v.); Tranh chấp về lấn chiếm đất, ranh giới đất, cột mốc, hàng rào, xây tường ngăn trên đất; Tranh chấp quyền về lối đi qua thửa đất liền kề; Tranh chấp về đất đai liên quan đến tiêu nước, tưới nước trong canh tác, cấp, thoát nước, cấp khí gas, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác.

+ Tranh chấp đất đai trong thực hiện các dự án bất động sản nhà ở thương mại, nhà ở xã hội (thường xảy ra giữa các Dự án hoặc dự án và người mua; tranh chấp liên quan đến tài sản hình thành trong tương lai).

+ Tranh chấp đất đai trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án đầu tư bất động sản có quyền SDĐ.

+ Tranh chấp đất đai trong các hợp đồng vay tài sản, hợp đồng tín dụng có cầm cố, thế chấp quyền SDĐ, có đăng ký giao dịch bảo đảm.

+ Tranh chấp liên quan đến góp vốn bằng quyền SDĐ, giá trị quyền SDĐ.

+ Tranh chấp liên quan đến bảo lãnh bằng quyền SDĐ, giá trị quyền SDĐ.

+ Tranh chấp việc nhận đứng tên cho người khác trong xác nhận quyền SDĐ.

+ Tranh chấp chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề,…

b) Các loại tranh chấp về đất đai mà nhóm đối tượng trợ giúp pháp lý thường có vướng mắc nhiều nhất:

   Trong phạm vi tài liệu này, các vấn đề được chọn để xây dựng tài liệu hướng dẫn là các các loại tranh chấp mang tính nổi cộm, điển hình mà người được trợ giúp pháp lý (TGPL) thường có nhu cầu trợ giúp nhiều nhất. Đó là các loại tranh chấp dân sự về đất đai trong các quan hệ hôn nhân gia đình như thừa kế, ly hôn, và các quan hệ giao dịch về chuyển quyền SDĐ (chuyển nhượng vì mục đích sinh hoạt), tặng cho.

5. Các loại giấy tờ xác nhận về quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành

Theo quy định tại khoản 16 Điều 3 LĐĐ 2013, Giấy chứng nhận (GCN) quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền SDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Bên cạnh đó, tại Khoản 1 Điều 100 Luật ĐĐ năm 2013 cũng quy định cụ thể một số loại giấy tờ khác xác nhận về quyền sử dụng đất đai như sau:

+ Những giấy tờ về quyền SDĐ trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

+ Giấy chứng nhận quyền SDĐ tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền SDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền SDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

+ Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở;

+ Giấy tờ mua nhà thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

+ Giấy tờ về quyền SDĐ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người SDĐ;

+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ.

+ Các bản án và Quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án (Khoản 3 Điều 100 Luật ĐĐ 2013).

6. Các hình thức và thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai hiện nay

a) Các căn cứ pháp lý giải quyết tranh chấp về đất đai

+ Theo quy định của pháp luật hiện hành;

+ Ngoài quy định của pháp luật, có thể áp dụng tập quán để giải quyết tranh chấp (tập quán áp dụng không được trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự - Điều 5 Bộ luật dân sự 2015).

b) Các hình thức giải quyết

(i)Thương lượng không cần sự can thiệp của bên thứ ba;

(ii) Hòa giải có người trung gian tham gia hướng dẫn hoặc phân tích để giúp các bên đưa ra phương án giải quyết tranh chấp;

(iii) Khởi kiện giải quyết tranh chấp tại Tòa án bằng việc gửi đơn khởi kiện.

Hình thức (i) về thương lượng pháp luật không quy định thủ tục thực hiện; hình thức (ii) về hòa giải thì trình tự, thủ tục được quy định tại Điều 88 nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2013 và khoản 57 Điều 2 Nghị định 01/2017/ND-CP sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai; hình thức (iii) về khởi kiện tại Tòa án thì trình tự, thủ tục được quy định tại Bộ luật tố tụng dân sự (BLTTDS) năm 2015.

+ Hòa giải các tranh chấp về đất đai trong thực tế rất đa dạng và cũng phụ thuộc vào nguyện vọng của các bên, tuy nhiên TAND tối cao đã có phân loại:

c) Về thẩm quyền

Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai được quy định cụ thể tại:

+ Điều 203 Luật ĐĐ năm 2013 quy định, thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai do UBND các cấp thực hiện hòa giải, giải quyết khiếu nại,…;       

+ Điều 203 Luật ĐĐ năm 2013, Điều 39 BLTTDS năm 2015, Nghị quyết số 05/2012/ HĐTP của TAND tối cao hướng dẫn thi hành một số quy định trong phần thứ 2 “Thủ tục giải quyết vụ án tại Tòa án cấp sơ thẩm của BLTTDS” quy định thẩm quyền giải quyết về tranh chấp đất đai do TAND các cấp: nếu đối tượng tranh chấp là bất động sản (đất đai, nhà cửa) thì Tòa án nơi có bất động sản sẽ giải quyết theo BLTTDS năm 2015; các tranh chấp liên quan đến bất động sản như: tranh chấp về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất, tranh chấp thừa kế quyền SDĐ, tranh chấp hợp đồng tặng cho... thì đối tượng ở đây không phải là bất động sản mà là giao dịch hay nói chính xác hơn là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ SDĐ, thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết là Tòa án nơi bị đơn cư trú hoặc nơi có bất động sản.

Lê Nhung

***. Bài viết được tổng hợp từ “Tài liệu hướng dẫn trợ giúp pháp lý các vụ việc về đất đai” thuộc Chương trình “Tăng cường pháp luật và tư pháp tại Việt Nam” (EU JULE), do Liên minh Châu Âu tài trợ; UNDP và UNICEF đóng góp tài chính. Chương trình do hai cơ quan này của Liên hợp quốc phối hợp với Bộ Tư pháp Việt Nam thực hiện.