Góp vốn bằng quyền sử dụng đất – Những vấn đề đặt ra

1. Vì sao cần góp vốn bằng đất?

Trong nhiều dự án, người dân không muốn bán đất đứt đoạn, mà mong muốn giữ lại phần giá trị của mình trong dự án tương lai. Do vậy, khi nhà đầu tư có năng lực tài chính và ý tưởng tốt, việc người dân góp đất – còn doanh nghiệp bỏ vốn, công sức – là một mô hình hợp tác đôi bên cùng có lợi.

Nhà đầu tư không cần phải bỏ ra ngay khoản tiền lớn để giải phóng mặt bằng, trong khi người dân được “chuyển vị thế” từ chủ đất sang đối tác đầu tư. Cơ chế này đặc biệt phù hợp trong lĩnh vực nông nghiệp công nghệ cao, cụm công nghiệp, đô thị sinh thái, và các dự án xã hội hóa giáo dục, y tế, đào tạo nghề.

2. Điều kiện pháp lý cần đáp ứng

Mặc dù mang tính tự nguyện, nhưng việc góp đất phải tuân thủ chặt chẽ các điều kiện về pháp luật. Trước hết, đất góp vốn phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không tranh chấp, không vướng quy hoạch thu hồi. Đồng thời, mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.

Nếu không đáp ứng được những điều kiện này, giao dịch góp vốn có thể bị vô hiệu hoặc không được đăng ký, dẫn đến tranh chấp và rủi ro pháp lý.

3. Góp vốn như thế nào cho đúng trình tự?

Hiện nay, theo quy định tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định số 102/2024/NĐ-CP, khi người dân muốn góp đất vào công ty để cùng thực hiện dự án đầu tư, cần thực hiện theo đúng trình tự pháp luật như sau:

• Bước 1: Hai bên cùng lập văn bản góp vốn, có nêu rõ diện tích đất, thời gian góp vốn, giá trị và tỷ lệ vốn góp.

• Bước 2: Văn bản này phải được công chứng hoặc chứng thực tại nơi có đất.

• Bước 3: Nhà đầu tư phải có dự án đầu tư hợp pháp và chứng minh được năng lực tài chính.

• Bước 4: Hai bên nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng Đăng ký đất đai – nơi có đất góp vốn.

• Bước 5: Sau khi hồ sơ được chấp nhận, phần đất góp vốn sẽ được ghi nhận là tài sản của tổ chức kinh tế, đồng thời được cập nhật vào Giấy chứng nhận.

4. Những rủi ro thường gặp trong thực tế

Nhiều trường hợp trên thực tế xảy ra tranh chấp vì thỏa thuận góp vốn bằng miệng, hoặc văn bản không công chứng, dẫn đến khi xảy ra xung đột thì không đủ căn cứ pháp lý bảo vệ quyền lợi.

Một số người dân góp đất nhưng không được đứng tên trong công ty, không có chứng cứ xác lập quyền lợi, khiến sau này không thể yêu cầu chia phần vốn. Ngược lại, một số nhà đầu tư không đủ năng lực, sau khi nhận góp đất thì không triển khai dự án, khiến tài sản của người dân bị “đóng băng”.

Ngoài ra, nếu đất đang có tranh chấp, đang bị thế chấp ngân hàng hoặc vướng quy hoạch bị thu hồi, thì việc góp vốn sẽ bị cơ quan đăng ký từ chối hoặc bị cơ quan quản lý kiểm tra, xử lý vi phạm.

5. Cần làm gì để hạn chế rủi ro, bảo vệ quyền lợi các bên?

Trước khi ký kết hợp đồng góp vốn bằng đất, người dân và nhà đầu tư cần:

• Kiểm tra pháp lý khu đất: giấy chứng nhận, quy hoạch, tranh chấp, tài sản gắn liền với đất;

• Công chứng hợp đồng và ghi rõ các điều khoản bảo vệ quyền lợi: thời gian góp vốn, tỷ lệ lợi nhuận, quyền rút vốn, phương án xử lý khi dự án chậm tiến độ hoặc không thực hiện;

• Yêu cầu minh bạch thông tin từ phía nhà đầu tư, nhất là về năng lực tài chính, phê duyệt dự án, các cam kết với địa phương;

• Đăng ký giao dịch góp vốn tại cơ quan tài nguyên môi trường, không chỉ giữ bản hợp đồng giấy mà cần hợp pháp hóa qua hệ thống nhà nước.

6. Kiến nghị hoàn thiện chính sách

Hiện nay, pháp luật đã có khung quy định rõ ràng về góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, để chính sách đi vào cuộc sống, cần có thêm:

• Mẫu hợp đồng góp vốn được ban hành thống nhất;

• Cơ chế kiểm tra pháp lý đất đai đơn giản, thuận tiện;

• Cơ sở dữ liệu đất đai công khai để người dân có thể chủ động tra cứu;

• Đặc biệt, cần tăng cường truyền thông pháp luật, giúp người dân hiểu đúng – làm đúng – ký đúng trong quá trình góp vốn.

Kết luận: Góp vốn bằng quyền sử dụng đất là cách làm linh hoạt, phù hợp với thời đại chuyển đổi mô hình kinh tế từ "tách đất – bán đất" sang "liên kết – phát triển bền vững". Tuy nhiên, để không bị rơi vào “bẫy pháp lý”, người dân và nhà đầu tư cần nắm vững quy trình, và thực hiện đúng quy định của pháp luật. Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện chính sách, tăng cường hỗ trợ và minh bạch hóa để bảo đảm quyền lợi cho mọi bên trong các giao dịch góp đất, cùng phát triển lâu dài.

Để được hỗ trợ, tư vấn cụ thể xin liên hệ điện thoại 0948565689 gặp Luật sư Nguyễn Kiên